جزئیات طرح مسکن مهر ملکی اعلام شد

رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور گفت: با اجرای طرح مسکن مهر ملکی و عرضه تسهیلات مسکن مهر به آن، فرصت سوء استفاده از دلالان ساخت و ساز گرفته می شود.

 خسروی افزود: در این شیوه جدید فرصت سودجویی از سازندگان نامعقولی كه زمین های مردم را به قصد مشاركت در ساخت دریافت می کردند گرفته می شود.

وی گفت: با این طرح مالكان زمین های مسكونی می توانند از این فرصت در ساخت و سازبرای خود و اعضای خانواده استفاده كنند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک افزود: مالكان زمین های مسکونی پس از اخذ پروانه ساخت از شهرداری می توانند به مسكن و شهر سازی مراجعه و با به عضویت در آوردن اعضای خانواده خود در ساخت واحدهای مسكونی در قالب مسكن مهر ملكی از تسهیلات این بخش استفاده كنند.

خسروی همچنین اظهار داشت: مسكن مهر ملكی برای كسانی در نظر گرفته شده است كه می خواهند از وام مسكن مهر استفاده کنند،

در این صورت افرادی كه صاحب ملك هستند طی قراردادی با وزارت مسكن و شهرسازی در ساخت و ساز با هم مشاركت می كنند
در شهرهايي زندگي مي کنيم که همه چيز آن بوي نفت مي دهد؛ از صنايع و کسب و کارش گرفته تا مسکن و حمل ونقل آن. در اين ميان به نظر مي رسد که بخش مسکن شهري بيش از همه نفتي باشد که باعث شده تصور کنيم اين بخش در اقتصاد ايران همواره به دنبال چيزي فراتر از تامين ساده سرپناه بوده که در ادامه اين مقاله به آن خواهيم پرداخت. در زمينه ارتباط قيمت نفت و متغيرهاي کلان اقتصادي مطالعاتي صورت گرفته که مي توان به »تاثير شوک قيمت نفت بر اقتصاد ايران«اشاره کرد که ارتباط ميان بالارفتن قيمت نفت و افزايش تورم را نشان مي دهد. همچنين برومن و سيلان(Berument and Ceylan،2005) نيز تاثير شوک قيمت نفت بر توليد در برخي از کشورهاي خاورميانه را مورد بررسي قرار داده اند. در مورد ايران واکنش توليد به شوک قيمت نفت مثبت و قابل توجه بوده است. با اين وجود پژوهشي که منحصرا به روابط نفت و مسکن بپردازد تاکنون صورت نگرفته است. وجود 10 درصد از ذخاير اثبات شده نفت جهان در ايران و مقام دومين توليد کننده نفت در گروه اوپک(بعد از عربستان) (OPEC، 2005)سبب شده تا ايران هم بر اقتصاد جهاني تاثيرگذار باشد و هم به شدت از آن تاثيرپذير شود، به طوري که هم اکنون اقتصاد ايران به شدت وابسته به صادرات نفت خام بوده و حدود 90 درصد عوايد صادراتي و 60 درصد سهم بودجه سالانه دولت را نفت تشکيل مي دهد. (بانک مرکزي ايران، آمار آنلاين). در اين شرايط هرگونه شوک در بازار جهاني نفت تاثير شگرفي بر بودجه دولت و ساختار اقتصاد ايران وارد مي کند. به رغم اينکه مشکل مسکن ماهيتي جهاني دارد اما بديهي است که سياست هاي دولت و استراتژي هاي برنامه ريزي، سطح توسعه اجتماعي-اقتصادي يک کشور، توزيع کلي درآمد و تشکيل سرمايه که خود ريشه در موقعيت جاري و گذشته کشور در سيستم اقتصادي- سياسي جهاني دارند از عوامل مهم توليد، عرضه و قيمت مناسب مسکن به شمار آيد. براين اساس به نظر مي رسد که کشورهاي صنعتي يا نيمه صنعتي(آنهايي که کشورهاي مرکز خوانده مي شوند) و تا اندازه اي کشورهاي نيمه حاشيه اي نسبتا قادر به حل مشکلات مسکن خويش هستند اما مشکلات مرتبط با توليد مسکن در دسترس و ارزان در کشورهاي حاشيه اي چندگانه باشند. (Konadu-Agyemang،1998; p:2). در مورد ايران همچنان که اين مقاله يادآور خواهد شد يکي از اين جنبه هايي که کمتر به آن توجه شده است، مساله نگاه سوداگرانه به بخش مسکن است که از اين ديدگاه بخش مسکن به ويژه مسکن شهري بيشتر به عنوان »بازاري بکر جهت انباشت سرمايه«و واسطه اي جهت تنفع بيشتر از ثروت نفتي عمل کرده است. قيمت نفت و مناطق شمال شهر تهران آنچه به اصطلاح معمول »شمال شهر«خوانده مي شود و منظور محلات اقشار مرفه جامعه است لزوما شمال جغرافيايي نيست؛ کما اينکه اينگونه محلات ممکن است در ساير شهرهاي بزرگ در غرب، شرق يا حتي جنوب شهر باشند. اما به هر حال در مورد تهران »شمال جغرافيايي«و »شمال اجتماعي-اقتصادي«تقريبا با هم همخواني داشته و منطقه باريکي از دامنه کوه هاي البرز را تشکيل مي دهد که به شدت مورد اقبال اقشار ثروتمند جامعه قرار گرفته است. به طورکلي عواملي که در جامعه شناسي شهري تحت عنوان »اکولوژي اجتماعي«از آن بحث مي شود نقش مهمي در جدايي گزيني اجتماعي اين اقشار ايفا کرده است که از اين ميان آب و هواي مطبوع، دوري از مراکز شلوغ شهر و بالابودن قيمت زمين (سد قيمتي) که مانع از استقرار گروه هاي کم درآمدتر در اين بخش شهر مي شود از جمله عواملي است که مي توان براي چنين اقبالي برشمرد. مساحت اين بخش از شهر که در اين تحقيق مناطق 1، 2 و 3 شهرداري تهران را دربرمي گيرد حدود 114 کيلومتر مربع است. ساکنان اين بخش شهر از تجار کوچک و بزرگ گرفته تا کارمندان رده بالاي دولتي، قضايي، اساتيد دانشگاه، کارخانه داران، بورس بازان، زمينداران و به طورکلي صاحبان مشاغل پردرآمد حتي برخي محلات متوسط و کم درآمد که به شکل غيررسمي گسترش يافته اند را دربرمي گيرد. قيمت نفت و تاثير بر بخش مسکن در حالي که بحران بزرگ مالي جهان از رکود در بازار مسکن در ايالات متحده آغاز شد و اين رکود نيز خود ريشه در تورم جهاني داشت که مسبب آن »افزايش قيمت جهاني نفت«بوده اما اين مکانيسم در مورد ايران و کشورهايي نظير روسيه که درآمد هنگفتي از صادرات نفت خام دارند تاثير معکوسي داشته است. براي مثال در مسکو افزايش قيمت مسکن آن را به گران ترين پايتخت جهان تبديل کرده است. بررسي آمار مربوط به قيمت نفت و مقايسه آن با رشد قيمت مسکن در مناطق شمال شهر تهران بين سال هاي 1370 تا 1387 نشان مي دهد که رابطه مثبت و بسيار قوي بين بالارفتن قيمت نفت و افزايش قيمت املاک به ويژه در بخش هاي اعيان نشين شهر وجود دارد. همچنانکه نمودار فوق نشان مي دهد، قيمت نفت به عنوان متغيري مستقل به ويژه در سال هاي اخير تاثير شديدي بر قيمت مسکن به عنوان متغيري وابسته داشته است. اين تاثير در زمان هاي مختلف با توجه به سياست هايي که دولت ها در پيش گرفته اند کم يا زياد بوده به گونه اي که در بين سال هاي دهه 70 اثر نفت چندان قابل توجه نيست به گونه اي که ضريب همبستگي بين اين دو متغير در فاصله اين سال ها 56/0 به دست آمده است. رشد قيمت نفت و به تبع آن افزايش شديد سرمايه گذاري هاي دولتي در اقتصاد کشور به ويژه از آغاز دهه 80 تاثيرگذاري نفت بر بخش مسکن را دوچندان ساخته به طوري که ضريب همبستگي آن 96/0 بوده که قيمت مسکن را به شدت بالابرده است. از آنجا که ضريب همبستگي هر چه به يك نزديک تر باشد از وجود رابطه اي مستقيم تر حکايت دارد پس در اينجا هرچه اين ضريب بيشتر(به يک نزديک تر) باشد حاکي از ضعف برنامه هاست که سبب شده پول نفت به شدت وارد بخش مسکن شود. از طرف ديگر اين مدل ضعف اقتصاد در هر دوره را نشان مي دهد که توانايي جذب نقدينگي در اقتصاد را نداشته و ثروت نفتي سر از مساکن شهري بويژه مناطق اعيان نشين درآورده است. جانبداري شهري و مشکل مسکن مايکل ليپتون در کتاب »چرا فقرا، فقير باقي مي مانند؟ جانبداري شهري در کشورهاي درحال توسعه«مي نويسد »امروزه مهم ترين برخورد طبقاتي در کشورهاي درحال توسعه ميان کار و سرمايه نيست. همچنانکه ميان منافع خارجي و ملي هم نيست بلکه ميان طبقات شهري و طبقات روستايي است.... منابع محدود به جاي آنکه صرف شيوه هاي آبياري جهت کاشت برنج شود، در بزرگراه هاي شهري تباه مي شوند. مهارت هاي کمياب انساني به جاي آنکه به مديريت چاه هاي روستا و خدمات گسترده کشاورزي بپردازند، جلب رقابت هاي شديد در عرصه هاي متظاهرانه جهاني مي شوند(Lipton، 1977، p:1). ريشه مشکلات مسکن در کشورهاي در حال توسعه بسيارند اما شواهد نظري و عملي بسياري علت آن را به فرآيند شهرنشيني مربوط مي دانند که خود ناشي از عوامل بسيار پيچيده و درهم آميخته اي است. بنابراين بدون تحليلي جامع و مفصل از فرآيند شهرنشيني، هيچ بررسي مفيدي از وضعيت مسکن در کشورهاي در حال توسعه نمي تواند انجام پذيرد. عرصه سکونتگاهي کشور مجموعه اي از روستاها و شهرهاست که جمعيت را درخود جاي داده اند. جايگاه مهم نفت در اقتصاد ايران و هزينه غيرمنطقي دولت ها از اين منبع باعث شده تا پخشايش جمعيت در عرصه سرزميني از يک الگوي منطقي خارج شده و به شکل الگوي بسيار نامنظم کنوني درآيد که در آن سهم برخي شهرها نظير تهران بسيار بيشتر از بقيه نقاط است به گونه اي که 33 درصد از جمعيت کشور تنها در 7شهر بزرگ تمرکز يافته اند. همچنانکه انتظار مي رفت، ارتباط مستقيم و بسيار شديد بين بودجه هاي جاري و عمراني دولت و قيمت مسکن نيز وجود دارد(ضريب همبستگي95/0 از سال 1370 تاکنون). به عبارت ديگر از آنجا که دولت قسمت اعظم پول نفت را در اين دو بخش مصرف مي کند همان تاثيري که قيمت نفت بر مسکن دارد توسط بودجه هاي جاري و عمراني نيز پيگيري مي شود. ناگفته پيداست که بودجه هاي مذکور به دليل اينکه دولت ماهيتا ساکن شهر است؛ چه به صورت افزايش حقوق و مزاياي کارمندان باشد و چه راه اندازي پروژه هاي کوچک و بزرگ در شهرها و حتي روستاها اولين تاثير آن در اقتصاد شهرهاي بزرگ نمودار مي گردد. تمرکز ثروت در اين شهرها، جمعيت را از نقاط پيرامون به سمت خود مي کشد. افزايش تقاضايي که به شکلي غيرطبيعي و در عرض چند سال به وجود آمده و مهم تر از همه عدم توانايي ساير بخش ها در جذب ثروت نفتي، سبب افزايش قيمت مسکن مي گردد. جمع بندي و نتيجه گيري ارتباط مستقيم و بسيار شديد بين بخش مسکن شهري به ويژه در مناطق اعيان نشين شهرها با قيمت نفت و به تبع آن بودجه هاي جاري و عمراني دولت، بيانگر آن است که بايد در سياست هاي مسکن بازنگري اساسي صورت پذيرد. به زبان ساده تر از آنجا که ثروت نفت متعلق به همه اقشار جامعه است، بنابراين نبايد بخش مسکن را تنها به عنوان تامين کننده صرفا سرپناه که دولت نيز بايد با وام ها و يارانه ها از آن حمايت کند، نگريست. در حالي که در هيچ يک از چهار هدف راهبردي مسکن، در »طرح جامع مسکن«(وزارت مسکن و شهرسازي، 1385) توجهي به اين جنبه پنهان اما بسيار مهم مسکن نشده است؛ جنبه اي که در آن مسکن به عنوان بخشي جهت »انباشت سرمايه«عملکرده است که سرمايه گذاري هاي بيش از اندازه در بخش مسکن شهري به ويژه در شهرهاي بزرگ مويد اين مساله مي باشد، به گونه اي که پروانه هاي ساختماني صادر شده در سال 86 نشان از رشد(83) درصدي در تهران، (58) درصدي شهرهاي بزرگ و(3-) درصدي ساير مناطق شهري دارد(روزنامه ايران، 1387ص17). بنابراين جاي خالي سياست هايي که بتوانند سود فراوان مسکن به ويژه در شهرهاي بزرگ و آن هم در محلات اعيان نشين را مهار سازد، کاملامشهود است. با به کارگيري چنين سياست هايي مي توان اميدوار بود که سرمايه هاي مادي و انساني که هم اکنون تمام هم و غم خود را متوجه سودهاي نجومي بخش مسکن شهرهاي بزرگ کرده، متوجه ساخت و ساز در ساير شهرهاي کوچک تر شود و حتي وارد ساير بخش هاي اقتصادي نيز گردند. بنابراين پيشنهاداتي به شرح زير مي توان مطرح کرد: 1- با توجه به سه برابر شدن هزينه هاي جاري و عمراني دولت نسبت به سال 83: اتخاذ سياست هاي انقباضي به گونه اي که نقدينگي را مهار کرده و از سهم درآمد نفت در بودجه هاي جاري و عمراني که فوايد آن در حال حاضر بيشتر نصيب اقشار مرفه مي گردد را بکاهند، آنچنان که اين تحقيق نشان داد، بخش مسکن در اين ميان نقشي واسطه اي را ايفا کرده است. 2- خارج ساختن بخش مسکن از کالايي سرمايه اي و تجاري به کالايي مصرفي، پيشنهاداتي که در اين زمينه مي توان مطرح كرد به طورکلي تلاش دارند تا مسکن را از کالايي تجاري و سرمايه اي به کالايي مصرفي تبديل سازند، اقدامي که در اکثر نظام هاي سياسي دنيا صورت گرفته است. الف) ماليات کافي بر ارزش افزوده ساختمان هاي نوسازي که توسط انبوه سازان به ويژه در مناطق »شمال شهر«ساخته مي شوند. ب) اخذ ماليات کافي بر مساکن خالي، به ويژه در شهرهاي بزرگ. ج) جلوگيري از معاملات مکرر مساکن در دوره هاي زماني محدود. * كارشناس ارشد جغرافيا و برنامه ريزي شهري دانشگاه شهيد بهشتي