علی محمدی ایروانلو / بي شك در سه دهه اخير نابساماني معاملات املاك و مستغلات يكي از مشكلات مهم جامعه ايران بوده و در شرايط فعلي در مرزهاي يك بحران اجتماعي قرار گرفته است براين اساس تلاش براي كنترل و مهار هر گونه كنش در حوزه املاك ضروري به نظر مي رسد .پر واضح است شروع اجراي طرح ساماندهي املاك و مستغلات در كشور از آذر ماه سال جاري يكي از رهيافت هاي اثر بخش بوده كه در صورت مهار ورفع چالش هاي فراروي آن بسياري از مشكلات كشور در گستره املاك (تغيير كاربري هاي غير قانوني ،تفكيك هاي غير مجاز ،سوداگري و سير صعودي قيمت مسكن و...) سامان لازم را پيدا خواهد نمود . در اين خصوص حال كه اين طرح وارد پروسه اجرايي و عملي خود شده به نظر مي رسد بايستي در سوهان نقدبه اوج كارايي خود برسد .بر اين اساس راقم اين سطور تلاش نموده با تبيين ضروريات اجراي اين طرح چالش هاي فراروي آن را مورد بحث و بررسي قرار دهد .
عباس آبادضرورت ساماندهي املاك :بايد قبول كرد امروزه يك فضاي هرج و مرج گونه در حوزه املاك وجود داشته ودر بسياري از شهرها فرصت طلبان اقتصادي براي نيل به ثروت هاي باد آورده با تغييركاربري هاي غير قانوني و مستمر باغات ،مزارع و زمين هاي حاصل خيز كشاورزي مشكلات حاد اكولوژيك و زيست محيطي را براي شهروندان فراهم نموده اند . اين سوداگران علاوه بر نابودي زمينهاي كشاورزي و ريه هاي تنفسي شهرها طرح هاي توسعه وعمران جوامع شهري را نيز با مشكلات اساسي روبرو ساخته اند . تفكيك هاي غير قانوني و ساخت و ساز هاي غير مجاز در بسياري از كاربر ي هاي آموزشي ،خدماتي و فضا هاي سبز بدون رعايت شاخص هاي فني طرح هاي توسعه اي اين مناطق را به آستانه فرو پاشي رسانده و دولتمردان را در تامين رفاه وآسايش و زندگي سالم شهروندان با مشكلات عديده روبرو ساخته است . در واقع سود جويان و استفاده هاي سوداگرانه آنها از معاملات املاك نابساماني هاي موجود در بازار معاملات مسكن و املاك را تشديد نموده و ضمن به چالش كشيدن شاخص هاي رفاه و آسايش مردم آنها را با مشكلات روحي و رواني نيز مواجه ساخته است ،چه بسيار معاملات صوري كه طي آن يك واحد مسكوني با ادعاي مالكيت يك واحد مسكوني پيش فروش شده وبا اسناد ملكي جعلي و غير قانوني به محاكم قضايي كشيده شده است ،چه بسيارند خريداراني كه پس از معامله ملك يا واحد مسكوني متوجه شده اند ملك خود را به چند برابر قيمت واقعي خريده اند و يا ملك خريداري شده آنها هرگز كيفيت و مشخصات قيد شده در معامله را نداشته و كلاهي بزرگ بر سرشان رفته است . پر واضح است آنارشيسم معاملات ملكي در كشور و مشكلات حاد بوجود آمده ضرورت طرح ساماندهي املاك و مستغلات كشور را با توجه به مزاياي آن پيش از پيش عيني تر خواهد نمود .در اين خصوص يك پيمايش مثبت گرايانه بازتاب هاي تعادل زا و مثبت اين طرح را ملموس تر مي نمايد : رد يابي معاملات ملكي ،صحت معاملات و اسناد مورد معامله ،عدم امكان براي معاملات واحدها و املاك غير مجاز ،روشن شدن ممنوع المعامله ها ،روشن شدن بازداشت بودن ملك ،مشخص شدن وضعيت كاربري ملك ،غير ممكن بودن تغيير كاربري هاي غير مجاز ،شفافيت ماليات بر درآمد و كاهش قيمت ها با مهار سوداگران معاملاتي از مزاياي اجراي طرح ساماندهي املاك است
صادقيهمشكلات فرارو: 1- املاك قولنامه اي :بسياري ازنقاط مثبت و مزايا ي طرح ساماندهي املاك فقط در معاملات ملكي واجد سند رسمي قابل رويت بوده و املا ك فاقد سند رسمي كه به صورت قولنامه اي مورد معامله(در يك نگاه خوشبينانه 50% معاملات ملكي ) قرار مي گيرند هيچ بهره اي از بازتاب هاي مثبت آن نخواهند برد .نگاهي به اظهار نظرات مسئولين دولتي و غير دولتي فعال در حوزه املاك نشان از چشم پوشي از اين چالش مهم و كلي كلي گويي است كه خود مي تواند موجبات سردرگمي متعاملين و مشاورت هاي املاك و مانعي براي نهادينه شدن اين طرح شود. در اين خصوص تعمق به نظرات احمدي مشاور وزير بازرگاني و قلي اصغري رئيس اتحاديه مشاورين املاك تهران (اعتماد -12/10/87) خود گوياي كلي نگري و سراب تسري اين طرح به همه معاملات ملكي است و اين خود قدمي در راه شكست اين طرح و مانعي براي اهداف آن خواهد بود لذا ضروري است ساز وكارهاي لازم براي افزايش چتر پوششي طرح انديشيده شود . ۲-هماهنگي قواي سه گانه :در تاريخ سياسي معاصر ايران فرهنگ آمريت و مطلق نگري در كليه سطوح جامعه نفوذ نموده و خلق و خوي تمام افراد و نهادها و سازمان ها ي جامعه را تحت تاثير قرار داده است و قانون گريزي از باز خورد هاي اين فرهنگ مطلق نگري در رفتارهاي اجتماعي مردم و حتي نخبگان مي باشد .پر واضح است در اين فضاي فرهنگي اجراي طرح ساماندهي املاك بدون الزام هاي قانوني «ره به تركستان » خواهد بود . كالبد شكافي طرح ساماندهي موءيد آن است كه دفاتر ثبت واسناد مهمترين عامل ايجابي اين طرح بوده و متعاملين و مشاورين املاك را ملزم به اجراي دقيق طرح ساماندهي مي نمايد .بر اساس طرح ساماندهي املاك هر گونه معاملات املاك در سامانه الكترونيكي كه بايد بنگاههاي املاك به آن وصل شده باشند ثبت مي شود و براي هر معامله يك كد رهگيري منحصر به فرد صادر مي شود كه براي تنظيم سند الزامي است و تا زمان ثبت رسمي اين معامله در دفاتر ثبت واسناد امكان معامله جديد براي ملك مورد معامله ممكن نيست . در واقع اجراي طرح جامع املاك و استفاده از كد رهگيري در تنظيم اسناد املاك مورد معامله در دفاتر ثبت واسناد ،متعاملين و مشاورين املاك را بي هيچ قيد وشرطي الزام به رعايت كامل مفاد طرح مي نمايد ليكن يك نگاه به فضاي فعلي اجراي طرح نشانگر شكافهاي دروني بوده و شير اطمينان بخش اين طرح « دفاتر ثبت واسناد» در فرايند اجراي طرح ناديده گرفته شده است و چشم انداز اميد بخشي در موفقيت طرح متصور نيست . بنا به گفته رئيس دفاتر ثبت واسناد كشور، اين نهاد ها تا تصويب قانون هيچ الزامي براي ثبت كد رهگيري از طريق سامانه را ندارند در اين خصوص تاكيد قوه قضائيه و سازمان ثبت واسناد املاك كشور بر ضرورت تصويب قانون جديد براي ملزم ساختن دفاتر ثبت واسناد به ثبت معاملات ملكي در سامانه طرح ساماندهي املاك موجب شده دفاتر اسناد رسمي همچنان طبق رويه قبل نسبت به ثبت معاملات مسكن عمل نمايند و عملا نقطه حساس طرح ساماندهي املاك از دايره اجراي اين سامانه حذف شده است . به نظر مي رسد هماهنگي قواي سه گانه و تصويب قانون جديد قبل از اجراي طرح روند موفقيت آن را شتاب بيشتري مي بخشيد و حال ضروري است اين تعامل بين سه قوه بوجود آمده و الزام قانوني براي دفاتر ثبت اسناد و املاك كشور براي رعايت مفاد طرح ساماندهي املاك فراهم شود . ۳-موزش مشاورين املاك :هر چند زير ساخت هايي چون امكانات فني ،رايانه و.. براي اجراي طرح ساماندهي املاك در حد لازم فراهم نشده اما با گذشت زمان بستر هاي لازم به تدريج مساعد خواهد بود . مسئله آموزش كاربران و مشاورين املاك از اهم موضوعاتي است كه امكان گذر زمان براي آن بس هزينه زا است ،هر چند متوليان دولتي آماري از آموزش ها را ارائه كرده و ذهنيت آشنايي كاربران با رايانه و سيستم ساماندهي املاك را تلقين مي نمايند ليكن واقعيت ها گوياي چيز ديگري است ، بسياري از مشاورين املاك خصوصا در شهرستانها هيچ تجربه اي از كار با رايانه را نداشته و هنوز تعداد زيادي از آنها با مفاهيم آن لاين ،آف لاين و اينترنت آشنايي نظري و عملي ندارند و توجيه اقتصادي براي بكارگيري افراد آشنا به رايانه و اينترنت را براي خود متصور نيستند . در نگاه ديگر آن عده از كاربران و مشاورين املاك كه با تجربه قبلي مقابل سيستم رايانه يي خود قرار مي گيرند آشنايي كافي با سيستم الكترونيكي ساماندهي املاك نداشته و نمي توانند به صورت صحيح و با سرعت وارد سامانه شده و ثبت معاملات را به درستي انجام دهند و هنوز توجيه لازم با برنامه و سيستم مربوطه نشده اند . پر واضح است عدم توانمندي و نا آشنايي مشاورين املاك با تكنيك هاي رايانه اي عملا اجراي طرح را با شكست مواجه خواهند كرد و ضرورت برنامه ريزي سريع كوتاه مدت جهت آموزش هاي واقعي نه آماري براي رفع اين مانع اساسي احساس مي شود . بايد اين واقعيت را قبول كرد طرح ساماندهي املاك و مستغلات كشور يكي از طرح هاي مهم و با اهميت دولت بوده كه فضاي بحراني موجود در معاملات املاك را سامان بخشيده و آن را روي ريلي هدفمند و قانونمند قرار خواهد داد وبي شك اين امر جز در سايه شناسايي نقاط ضعف اين طرح و مهار آنها ميسر نخواهد بود .
پیروزیدولت
رسالت
پونـك
مناطق شمال
منطقه: ولنجك
میر داماد
کاشانی
گيشا
موتور جستجوی مسکن و املاک ایران
پرتال اطلاعات و مطالب علمی و دانشگاهی
No comments:
Post a Comment