درعلم حقوق و قضا هر «کلمه» معنا، مفهوم و کاربرد مخصوص به خود را دارد. یکی از مشکلات اساسی و مهم مردم عادی با مشاوران محترم املاک؛ نبود دانش و دقت کافی در تنظیم مبایعه نامه ها و سایر قراردادهایی است که در اغلب بنگاه های معاملات املاک تهیه می شود؛ چرا که بسیاری از دست اندرکاران بنگاه ها متاسفانه احاطه کافی به موضوع و حیطه کاری خود ندارند.
بی اطلاعی (یا کم اطلاعی) مردم عادی نسبت به معنا، مفهوم و بار حقوقی واژه هایی که در قراردادها به کار می رود نیزمشکل را دو چندان کرده است و راه را برای سوءاستفاده باز می گذارد. افراد متاسفانه زمانی متوجه موضوع می شوند که کار از کار گذشته است و برای احقاق حق و حل مشکل خود باید ضمن تحمل تنش های روحی و روانی و هزینه های اضافی؛ روزها وقت صرف کنند.
بخش عمده ای از پرونده های جاری در دادگاه های حل اختلاف و مجتمع های قضایی را مواردی تشکیل می دهند که با آموزش کافی و منظم مشاوران املاک (و مردم) و نظارت دقیق و مداوم بر کار بنگاه ها می توان از ایجاد آنها جلوگیری کرد.
از طرف دیگر، متاسفانه برخی از بنگاه های معاملات املاک از هدف و وظیفه اصلی خود دور شده اند و با ایجاد روابط خاص و پیچیده با انبوه سازها، به صورت بسیار فعال؛ به عنوان شریک و عامل آنها عمل می کنند. در جایی که بناست یک ملک کلنگی توسط یک انبوه ساز خریداری شود، بیچاره فروشنده عادی! و در جایی که قرار است یک واحد از یک مجتمع فروخته شود، بیچاره خریدار عادی! در هر صورت اگر شما به عنوان یک مشتری عادی برای فروش ملک خود یا برای خرید ملک جدید به این قبیل بنگاه ها مراجعه کنید؛ حساب کارتان در نهایت با کرام الکاتبین است!
اخیرا در مجتمع های قضایی بخشی تحت عنوان «مشاوره رایگان» ایجاد شده است. در این بخش مشکل مراجعه کنندگان را بررسی و آنها را راهنمایی می کنند. این اقدام بسیار باارزش و راهگشا است و جای تقدیر و تشکر فراوان دارد.
در مواردی، قراردادها به قدری یکطرفه نوشته می شود که مشاورین محترم مستقر در مجتمع قضایی می گویند ملک شما را به اصطلاح «زخمی» کرده اند و با این مبایعه نامه هیچ اقدام قضایی برای احقاق حق خود نمی توانید بکنید و تنها باید منتظر باشید تا خریدار دلش به رحم آید و پولش به حد کفایت برسد تا باقی ثمن معامله را تقدیم کند و ملک را تحویل بگیرد! تا آن زمان هم شما تنها امانت دار او هستید!
هنگامی که برای پیگیری مشکل با اتحادیه محترم مشاوران املاک تماس می گیرید و از ضعف بنگاه در نوشتن مبایعه نامه شکایت و تقاضای رسیدگی می کنید با حالتی حق به جانب و لحن و زبانی نه چندان خوش؛ پاسخ می دهند: «مگر مبایعه نامه را نخواندی؟ می خواستی امضا نکنی!». گویی که قرار است تمام مردم، متخصص در امر تنظیم قرارداد و مبایعه نامه باشند!
در سایر کشورها مشاوران املاک به صورت وکیل؛ با دریافت حق الزحمه مربوطه خدمات بسیارگسترده ای را انجام می دهند. در بسیاری از موارد اصولا فروشنده و خریدار یکدیگر را نمی بینند و تمام مراحل کار به صورت منظم و بهنگام، توسط مشاور؛ با نظارت دقیق مراجع مربوطه انجام می شود. اما در اینجا وظیفه بسیاری از بنگاه ها محدود شده است به: «جوش دادن» معامله، نوشتن قرارداد (اغلب ناقص و مشکل دار)، دریافت پورسانت های آنچنانی و غیرقانونی و رهاکردن مشتریان گرفتار!
به علاوه در جایی که قیمت مسکن در مدت یازده سال ده برابر می شود؛ با وجود ثابت ماندن نرخ حق الزحمه، با افزایش قیمت مسکن، درآمد مشاوران املاک نیز به همان نسبت بیشتر می شود. بنابراین افزایش نرخ حق الزحمه مشاوران آن هم با این نحوه ارائه خدمات هیچ توجیه منطقی ندارد. بهتر است به فکر ارتقای دانش و توانمندی مشاوران املاک بود و مهم تر از آن نظارت دقیق و همه جانبه بر کار آنها شود. به این ترتیب هم مردم عادی از سرگردانی بی مورد نجات می یابند وهم دادگاه های حل اختلاف و مجتمع های قضایی از حجم انبوه این قبیل پرونده ها در آینده خلاص می شوند. به امید آن روزمتقاضیان مسکن در تهران اخیرا از بین دو انتخاب «صاحب خانه شدن» یا «اجاره نشینی»، به رغم ناسازگاری نرخ ها با توان اجاره، گزینه دوم را در اولویت قرار داده اند و اگر چه میزان رشد قیمت مسکن طی ماه های اخیر کمتر از «نوسان مثبت» در اجاره بها بوده، اما استقبال بیشتر از معاملات اجاره می تواند حاکی از سطح بالای قیمت آپارتمان در مقایسه با قدرت خرید مسکن در پایتخت باشد.
گزارش جدیدی که از سامانه رهگیری معاملات مسکن در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار گرفته است، نشان می دهد در شهر تهران طی دو ماه اول تابستان امسال تعداد معاملات مربوط به اجاره آپارتمان، 60 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرده در حالی که حجم خرید مسکن طی این مدت رشد 36 درصدی داشته است.
در ماه های تیر و مرداد بیش از 8 هزار اجاره نامه در خبرهای سیاسی بنگاه های مسکن تهران تنظیم شده که این میزان قرارداد در مدت مشابه سال قبل حدود 5 هزار فقره بوده است. در بخش خرید مسکن نیز در دو ماه اول تابستان امسال 38 هزار فقره مبایعه نامه در بنگاه های املاک برای خریداران مسکن نوشته شده در حالی که در مدت مشابه سال قبل، حجم مبایعه نامه های تنظیمی 28 هزار فقره بوده است. به این ترتیب اگر چه در هفته های گذشته از تابستان، معاملات اجاره 17 درصد از خبرهای اقتصادی کل معاملات مسکن - شامل خرید و اجاره- را در بر گرفته اما در مقایسه با تابستان گذشته، رونق اجاره نشینی در پایتخت آن هم با حجم بالا، در آمارها کاملا قابل مشاهده و در عین حال قابل تامل است. افزایش نقل وانتقال در بازار اجاره از یک سو به معنای کاهش تمدید قراردادهای اجاره و انتخاب محلی با کیفیت پایین تر برای پرداخت اجاره بهای کمتر است و از سوی دیگر می تواند نشانه ای قوی از ناسازگاری بین قدرت خرید مسکن و قیمت های پیشنهادی برای فروش واحدهای مسکونی باشد که باعث انصراف از خرید و تمایل به اجاره نشینی خانوارها شده است. طبق آنچه از معدل قیمت مسکن در شهر تهران طی تابستان به دست آمده، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت در تیرماه به رقمی معادل یک میلیون و 892 هزار تومان رسیده است که خبرهای بین الملل نسبت به قیمت یک میلیون و 740 هزار تومان در تیرماه سال گذشته، سطح ارزش آپارتمان ها 6/8 درصد افزایش یافته است. این در حالی است که قیمت ها در مقایسه با بهار گذشته آنچنان تغییر محسوسی پیدا نکرده است. پیش از این در فصل بهار سال جاری میانگین قیمت مسکن در پایتخت بین 5/5 تا 5/7 درصد نسبت به بهار 89 افزایش پیدا کرده بود.
به گزارش «دنیای اقتصاد» در 5 ماه اول امسال 75 هزار معامله خرید و حدود 13 هزار معامله اجاره آپارتمان در تهران انجام و در بنگاه ها به ثبت رسیده است که در بخش خرید 29 درصد و در بخش اجاره نیز 8 درصد افزایش خبرهای هنری نسبت به مدت مشابه سال قبل داشته است. علت کاهش ناچیز معاملات اجاره در بهار به شیب تند رشد اجاره بها در این فصل مربوط می شود که طبق گزارش مرکز آمار، نرخ اجاره در سه ماه اول امسال 24 درصد افزایش پیدا کرده بود. این در اخبار دین واندیشه حالی است که با شروع تابستان و آرام شدن مسیر رشد اجاره بها – در تیر ماه هزینه اجاره نشینی در تهران 15 درصد افزایش یافت- حجم معاملات اجاره به تدریج بالا رفت.
اوضاع کشوری در فصل تابستان
به گزارش «دنیای اقتصاد» روایت سامانه رهگیری معاملات مسکن از اوضاع بازار مسکن در ارزانترین تور آنتالیا کل کشور حاکی است: در دو ماه اول فصل تابستان 166 هزار مبایعه نامه و 77 هزار اجاره نامه توسط بنگا ه های مسکن در کل شهرهای کشور تنظیم شده که نسبت به مدت مشابه سال قبل، خرید و فروش آپارتمان در کشور 37 درصد و اجاره نشینی نیز 5/8 درصد با رشد مواجه شده است. همچنین در 5 ماه اول از سال جاری 360 هزار فقره قرارداد خرید و فروش مسکن درارزانترین تور قبرس کل کشور و 135 هزار فقره اجاره نامه تنظیم شده که نسبت به مدت مشابه سال 89، معاملات خرید 29 درصد افزایش یافته و در عین حال، معاملات اجاره با کاهش 7 درصدی روبه رو شده است.!
بی اطلاعی (یا کم اطلاعی) مردم عادی نسبت به معنا، مفهوم و بار حقوقی واژه هایی که در قراردادها به کار می رود نیزمشکل را دو چندان کرده است و راه را برای سوءاستفاده باز می گذارد. افراد متاسفانه زمانی متوجه موضوع می شوند که کار از کار گذشته است و برای احقاق حق و حل مشکل خود باید ضمن تحمل تنش های روحی و روانی و هزینه های اضافی؛ روزها وقت صرف کنند.
بخش عمده ای از پرونده های جاری در دادگاه های حل اختلاف و مجتمع های قضایی را مواردی تشکیل می دهند که با آموزش کافی و منظم مشاوران املاک (و مردم) و نظارت دقیق و مداوم بر کار بنگاه ها می توان از ایجاد آنها جلوگیری کرد.
از طرف دیگر، متاسفانه برخی از بنگاه های معاملات املاک از هدف و وظیفه اصلی خود دور شده اند و با ایجاد روابط خاص و پیچیده با انبوه سازها، به صورت بسیار فعال؛ به عنوان شریک و عامل آنها عمل می کنند. در جایی که بناست یک ملک کلنگی توسط یک انبوه ساز خریداری شود، بیچاره فروشنده عادی! و در جایی که قرار است یک واحد از یک مجتمع فروخته شود، بیچاره خریدار عادی! در هر صورت اگر شما به عنوان یک مشتری عادی برای فروش ملک خود یا برای خرید ملک جدید به این قبیل بنگاه ها مراجعه کنید؛ حساب کارتان در نهایت با کرام الکاتبین است!
اخیرا در مجتمع های قضایی بخشی تحت عنوان «مشاوره رایگان» ایجاد شده است. در این بخش مشکل مراجعه کنندگان را بررسی و آنها را راهنمایی می کنند. این اقدام بسیار باارزش و راهگشا است و جای تقدیر و تشکر فراوان دارد.
در مواردی، قراردادها به قدری یکطرفه نوشته می شود که مشاورین محترم مستقر در مجتمع قضایی می گویند ملک شما را به اصطلاح «زخمی» کرده اند و با این مبایعه نامه هیچ اقدام قضایی برای احقاق حق خود نمی توانید بکنید و تنها باید منتظر باشید تا خریدار دلش به رحم آید و پولش به حد کفایت برسد تا باقی ثمن معامله را تقدیم کند و ملک را تحویل بگیرد! تا آن زمان هم شما تنها امانت دار او هستید!
هنگامی که برای پیگیری مشکل با اتحادیه محترم مشاوران املاک تماس می گیرید و از ضعف بنگاه در نوشتن مبایعه نامه شکایت و تقاضای رسیدگی می کنید با حالتی حق به جانب و لحن و زبانی نه چندان خوش؛ پاسخ می دهند: «مگر مبایعه نامه را نخواندی؟ می خواستی امضا نکنی!». گویی که قرار است تمام مردم، متخصص در امر تنظیم قرارداد و مبایعه نامه باشند!
در سایر کشورها مشاوران املاک به صورت وکیل؛ با دریافت حق الزحمه مربوطه خدمات بسیارگسترده ای را انجام می دهند. در بسیاری از موارد اصولا فروشنده و خریدار یکدیگر را نمی بینند و تمام مراحل کار به صورت منظم و بهنگام، توسط مشاور؛ با نظارت دقیق مراجع مربوطه انجام می شود. اما در اینجا وظیفه بسیاری از بنگاه ها محدود شده است به: «جوش دادن» معامله، نوشتن قرارداد (اغلب ناقص و مشکل دار)، دریافت پورسانت های آنچنانی و غیرقانونی و رهاکردن مشتریان گرفتار!
به علاوه در جایی که قیمت مسکن در مدت یازده سال ده برابر می شود؛ با وجود ثابت ماندن نرخ حق الزحمه، با افزایش قیمت مسکن، درآمد مشاوران املاک نیز به همان نسبت بیشتر می شود. بنابراین افزایش نرخ حق الزحمه مشاوران آن هم با این نحوه ارائه خدمات هیچ توجیه منطقی ندارد. بهتر است به فکر ارتقای دانش و توانمندی مشاوران املاک بود و مهم تر از آن نظارت دقیق و همه جانبه بر کار آنها شود. به این ترتیب هم مردم عادی از سرگردانی بی مورد نجات می یابند وهم دادگاه های حل اختلاف و مجتمع های قضایی از حجم انبوه این قبیل پرونده ها در آینده خلاص می شوند. به امید آن روزمتقاضیان مسکن در تهران اخیرا از بین دو انتخاب «صاحب خانه شدن» یا «اجاره نشینی»، به رغم ناسازگاری نرخ ها با توان اجاره، گزینه دوم را در اولویت قرار داده اند و اگر چه میزان رشد قیمت مسکن طی ماه های اخیر کمتر از «نوسان مثبت» در اجاره بها بوده، اما استقبال بیشتر از معاملات اجاره می تواند حاکی از سطح بالای قیمت آپارتمان در مقایسه با قدرت خرید مسکن در پایتخت باشد.
گزارش جدیدی که از سامانه رهگیری معاملات مسکن در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار گرفته است، نشان می دهد در شهر تهران طی دو ماه اول تابستان امسال تعداد معاملات مربوط به اجاره آپارتمان، 60 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرده در حالی که حجم خرید مسکن طی این مدت رشد 36 درصدی داشته است.
در ماه های تیر و مرداد بیش از 8 هزار اجاره نامه در خبرهای سیاسی بنگاه های مسکن تهران تنظیم شده که این میزان قرارداد در مدت مشابه سال قبل حدود 5 هزار فقره بوده است. در بخش خرید مسکن نیز در دو ماه اول تابستان امسال 38 هزار فقره مبایعه نامه در بنگاه های املاک برای خریداران مسکن نوشته شده در حالی که در مدت مشابه سال قبل، حجم مبایعه نامه های تنظیمی 28 هزار فقره بوده است. به این ترتیب اگر چه در هفته های گذشته از تابستان، معاملات اجاره 17 درصد از خبرهای اقتصادی کل معاملات مسکن - شامل خرید و اجاره- را در بر گرفته اما در مقایسه با تابستان گذشته، رونق اجاره نشینی در پایتخت آن هم با حجم بالا، در آمارها کاملا قابل مشاهده و در عین حال قابل تامل است. افزایش نقل وانتقال در بازار اجاره از یک سو به معنای کاهش تمدید قراردادهای اجاره و انتخاب محلی با کیفیت پایین تر برای پرداخت اجاره بهای کمتر است و از سوی دیگر می تواند نشانه ای قوی از ناسازگاری بین قدرت خرید مسکن و قیمت های پیشنهادی برای فروش واحدهای مسکونی باشد که باعث انصراف از خرید و تمایل به اجاره نشینی خانوارها شده است. طبق آنچه از معدل قیمت مسکن در شهر تهران طی تابستان به دست آمده، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت در تیرماه به رقمی معادل یک میلیون و 892 هزار تومان رسیده است که خبرهای بین الملل نسبت به قیمت یک میلیون و 740 هزار تومان در تیرماه سال گذشته، سطح ارزش آپارتمان ها 6/8 درصد افزایش یافته است. این در حالی است که قیمت ها در مقایسه با بهار گذشته آنچنان تغییر محسوسی پیدا نکرده است. پیش از این در فصل بهار سال جاری میانگین قیمت مسکن در پایتخت بین 5/5 تا 5/7 درصد نسبت به بهار 89 افزایش پیدا کرده بود.
به گزارش «دنیای اقتصاد» در 5 ماه اول امسال 75 هزار معامله خرید و حدود 13 هزار معامله اجاره آپارتمان در تهران انجام و در بنگاه ها به ثبت رسیده است که در بخش خرید 29 درصد و در بخش اجاره نیز 8 درصد افزایش خبرهای هنری نسبت به مدت مشابه سال قبل داشته است. علت کاهش ناچیز معاملات اجاره در بهار به شیب تند رشد اجاره بها در این فصل مربوط می شود که طبق گزارش مرکز آمار، نرخ اجاره در سه ماه اول امسال 24 درصد افزایش پیدا کرده بود. این در اخبار دین واندیشه حالی است که با شروع تابستان و آرام شدن مسیر رشد اجاره بها – در تیر ماه هزینه اجاره نشینی در تهران 15 درصد افزایش یافت- حجم معاملات اجاره به تدریج بالا رفت.
اوضاع کشوری در فصل تابستان
به گزارش «دنیای اقتصاد» روایت سامانه رهگیری معاملات مسکن از اوضاع بازار مسکن در ارزانترین تور آنتالیا کل کشور حاکی است: در دو ماه اول فصل تابستان 166 هزار مبایعه نامه و 77 هزار اجاره نامه توسط بنگا ه های مسکن در کل شهرهای کشور تنظیم شده که نسبت به مدت مشابه سال قبل، خرید و فروش آپارتمان در کشور 37 درصد و اجاره نشینی نیز 5/8 درصد با رشد مواجه شده است. همچنین در 5 ماه اول از سال جاری 360 هزار فقره قرارداد خرید و فروش مسکن درارزانترین تور قبرس کل کشور و 135 هزار فقره اجاره نامه تنظیم شده که نسبت به مدت مشابه سال 89، معاملات خرید 29 درصد افزایش یافته و در عین حال، معاملات اجاره با کاهش 7 درصدی روبه رو شده است.!
No comments:
Post a Comment